# Wyrok NSA i nowa interpretacja skarbówki: niższy podatek od najmu dla części właścicieli mieszkań

> Prawo i Podatki · 11.08.2026

> Wyrok NSA z 27 stycznia 2026 r. (II FSK 559/23) oraz interpretacja z lipca 2026 r. zmieniają zasady opodatkowania refakturowanych mediów przy ryczałcie oraz otwierają drogę do kontynuacji amortyzacji mieszkań nabytych przed Polskim Ładem. Oszczędności rocznie do kilku tysięcy złotych.

## Dwa kluczowe zmiany po wyroku NSA

Naczelny Sąd Administracyjny wydał dwa istotne orzeczenia:

1. **Wyrok z 27 stycznia 2026 r. (sygn. II FSK 559/23)** – ustalił, że przy ryczałcie od najmu **nie wlicza się do przychodu kosztów mediów (prąd, gaz, woda, ścieki, odpadki), które wynajmujący refakturuje na najemcę** bez marży, według podliczników. Dotychczas skarbówka zalegała, że te kwoty zwiększają przychód ryczałtowca. Zgodził się z tym WSA w Krakowie, wskazując, że nie może być różnicy w traktowaniu między ryczałtem a skalą podatkową.

2. **Interpretacja indywidualna z lipca 2026 r.** (konsekwencja wyroku NSA, sygn. II FSK 490/23) – skarbówka uznała stanowisko przedsiębiorcy za prawidłowe: **można kontynuować odpisy amortyzacyjne od mieszkań nabytych przed Polskim Ładem** (przed 2022 r.) aż do ich pełnego zamortyzowania. To odbiega od wcześniejszych negatywnych interpretacji i wyroków NSA (m.in. II FSK 119/23 z 13.07.2023).

## Kogo to dotyczy – i kogo nie

**Refakturowanie mediów (ryczałt):** dotyczy wszystkich podatników ryczałtujących od najmu – zarówno prywatnych właścicieli mieszkań, jak i przedsiębiorców wynajmujących w ramach działalności. Stawki ryczałtu: 8,5% do 100 tys. zł rocznie, 12% powyżej. Po wyroku: do przychodu wlicza się tylko czynsz, bez refakturowanych mediów.

**Amortyzacja mieszkańki:** dotyczy **tylko przedsiębiorców**, którzy przed wejściem Polskiego Ładu (przed 2022 r.) prowadzili amortyzację lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej. Najem prywatny (poza działalnością) od 2023 r. rozlicza się wyłącznie ryczałtem – tam amortyzacja nie ma zastosowania.

Według Robert Nogacki (Kancelaria Skarbiec, dla wyborcza.biz): przy lokalu o wartości początkowej 500 tys. zł i stawce 10% roczny odpis amortyzacyjny to 50 tys. zł, co przy podatku liniowym (19%) daje ok. **9,5 tys. zł mniejszego podatku rocznie**. Rozstrzygnięcie może dotyczyć kilkudziesięciu tysięcy przedsiębiorców.

## Konтекст: Polski Ład i walka o amortyzację

Polski Ład (od 2022 r.) mocno ograniczył korzyści podatkowe od najmu mieszkań. Zlikwidowano rozliczanie najmu prywatnego według skali (12%/32%) – zostało wyłącznie ryczałt (8,5%/12,5%). W działalności gospodarczej amortyzacja mieszkańek została wyeliminowana. Fiskus masowo odmawiał kontynuacji amortyzacji, powołując się na brak ochrony praw nabytych (NSA II FSK 119/23). Do tej pory tylko jeden wyrok NSA był pozytywny dla podatnika (II FSK 490/23). Nowa interpretacja z lipca 2026 r. to przełom – skarbówka zgodziła się na kontynuację odpisów do pełnego zamortyzowania.

## Co z stawką podatku od nieruchomości (budynek mieszkalny vs gospodarczy)

Od osobna kwestia: w październiku 2024 r. skład siedmiu sędziów NSA uchwalił (III FPS 2/24), że budynki sklasyfikowane jako mieszkalne w ewidencji gruntów i budynków, wynajmowane w ramach działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe, opodatkowuje się **preferencyjną stawką 1,25 zł/m² rocznie** (zamiast 35,53 zł/m² dla budynków gospodarczych). To dodatkowa oszczędność dla przedsiębiorców wynajmujących lokale mieszkalne.

## Źródła

1. Business Insider Polska – "Jak rozliczać najem w 2026 r.? Zapadł ważny wyrok NSA dla wynajmujących mieszkania" – https://businessinsider.com.pl/prawo/podatki/jak-rozliczac-najem-w-2026-r-zapadl-wazny-wyrok-nsa-dla-wynajmujacych-mieszkania/e0z19ts
2. Money.pl – "Przełomowa decyzja fiskusa dla tysięcy Polaków. Zapłacą niższy podatek" – https://www.money.pl/podatki/przelomowa-decyzja-fiskusa-dla-tysiecy-polakow-zaplaca-nizszy-podatek-7317203722217536a.html
3. Wynajmistrz.pl – "Podatek od wynajmu w 2026 roku – ryczałt prywatny czy działalność gospodarcza?" – https://wynajmistrz.pl/podatek-od-wynajmu-ryczalt-prywatny-czy-dzialalnosc-gospodarcza
4. e-pity.pl – "PIT za wynajem mieszkania 2026/2027" – https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem
5. PIT.pl – "Korzystny dla firm wyrok NSA ws. podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych do najmu" – https://www.pit.pl/aktualnosci/korzystny-dla-firm-wyrok-nsa-ws-podatku-od-nieruchomosci-dla-budynkow-mieszkalnych-do-najmu-1010369

Zdjęcie tytułowe: Photo by Zhi Xuan Hew on Unsplash (https://unsplash.com/@zhixuanhew)

Tagi: podatek od najmu, ryczałt, NSA, amortyzacja, media, refakturowanie, Polski Ład

---
Pełna wersja: https://biznesindex.pl/artykuly/wyrok-nsa-i-nowa-interpretacja-skarbowki-nizszy-podatek-od-najmu-dla-czesci-wlascicieli-mieszkan